【投資家・オーナー必読】解体工事の「アスベスト調査」を業者任せにしてはいけない理由とは？
管理人不動産投資家やビルオーナー、デベロッパーの皆様にとって、保有物件の解体や大規模改修は、次の収益を生むための重要なステップです。その際、手間を省くために「アスベスト調査から解体工事まで、すべて解体業者に一括発注（丸投げ）」していませんでしょうか？
実はその発注方法、現在の法規制下では「最大のリスク」になりかねません。
今回は、資産価値と事業を守るために、なぜ「調査と工事の分離発注」が望ましいのか、コストとリスクの観点から考察します。
1. 「一括発注」に潜む利益相反のリスク
解体業者に調査を含めて発注するのは、窓口が一つで済み、事務手続きが楽に見えます。しかし、そこには構造的な「利益相反」が潜んでいます。
解体業者（またはその下請けの調査会社）が調査を行う場合、以下のような心理的・経済的バイアスが働く可能性があります。
- 工事費を安く見せたい： アスベストが「無い」ことにすれば、除去費用が不要になり、見積もり総額を安く提示できる（受注しやすくなる）。
- 工期を優先したい： 面倒な除去作業や行政への届出を回避したい。
もし調査が手抜きされ、着工後にアスベストが見つかれば、工事はストップし、追加費用が発生します。最悪の場合、そのまま違法に解体され、飛散事故が起きれば、発注者（オーナー）としての責任も厳しく問われる時代です。
2. 法改正により「発注者の責任」が明確化
大気汚染防止法および石綿障害予防規則の改正により、事前調査結果の報告が義務化されました。ここで重要なのは、「発注者にも配慮義務がある」という点です。
「業者が勝手にやったこと」では済まされません。調査費用を不当に安く叩いたり、工期を無理に短縮させたりして適切な調査を妨げた場合、発注者が行政指導や処分の対象となる可能性があります。
3. 健全な形は「分離発注」である
コストとリスクを鑑みた際、最も健全なスキームは「アスベスト調査の分離発注」です。
- オーナーが直接、調査専門機関に依頼する。
- 調査機関が、中立的な立場で正確な調査報告書を作成する。
- オーナーがその報告書を解体業者に渡し、それに基づいた正確な見積もりを出させる。
このプロセスを踏むことで、**「第三者性」**が担保されます。調査会社は工事を受注する必要がないため、「忖度なし」の正確な事実（アスベストの有無）を報告できます。
4. コスト・パフォーマンスの考え方
「分離発注は手間とコストが増えるのでは？」と思われるかもしれません。
しかし、不正確な調査のまま着工し、後からアスベストが発覚した場合の「追加工事費（手戻りコスト）」や「工期遅延による機会損失」、さらには「ブランド毀損等の社会的コスト」に比べれば、初期の調査費用は微々たる保険料と言えます。
正確な調査は、精度の高い見積もりを生み、結果として予期せぬコスト増を防ぐ「投資」なのです。
5. 中立・公正な調査は、労働安全のプロへ
では、どこに調査を依頼すべきか。選定基準は「中立性」と「労働安全衛生法への精通」です。
東京都八王子市左入町に本店を置く「安全環境エンジニアリング」は、解体工事会社とは資本関係のない、独立した労働安全コンサルタント機関です。
私たちは、単に検体を採取するだけでなく、労働安全衛生法や大気汚染防止法の専門家として、「法令遵守」と「現場の安全性」を最優先した精度の高い調査を行います。
- コンプライアンス重視の公共事業・大手企業の案件実績多数
- 労働安全コンサルタントによるリスクアセスメント
大切な資産の価値を守り、スムーズなプロジェクト進行を実現するために。
解体・改修工事をご検討のオーナー様、デベロッパー様は、工事発注の前にまず、安全環境エンジニアリングへご相談ください。
